Les données expliquent pourquoi les investisseurs institutionnels ont acheté des parcs de maisons mobiles. Et c’est assez surprenant.
Sam Zell, l’un des investisseurs immobiliers les plus prospères d’Amérique, avait raison. Il a vu cette tendance des décennies avant nous et il en récolte d’énormes bénéfices.
Real Capital Analytics (RCA), l’une des principales sociétés américaines d’analyse de données pour l’immobilier commercial, a récemment rendu compte de la ruée vers l’achat de parcs de maisons mobiles. Il y avait trois grandes nouvelles dans leur analyse.
Volume des ventes
Bien que les parcs de maisons mobiles, ou maisons préfabriquées, ne représentent qu’environ 1 % du volume des ventes immobilières commerciales, le nombre de transactions a explosé au cours des dernières années. Une analyse du printemps 2021 de Jones Lang LaSalle a indiqué que le volume des ventes de maisons préfabriquées avait augmenté de plus de 32 % de 2019 à 2020, même au milieu de la pandémie. Le volume des ventes a été rapporté à 3,2 milliards de dollars en 2019 et à 4,2 milliards de dollars en 2020.
Les ventes sur douze mois, du troisième trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021, ont atteint 4,1 milliards de dollars, soit une augmentation de 48 % par rapport aux quatre trimestres précédents et de 30 % par rapport au pic précédent de 2017.
Prix
Les prix des maisons préfabriquées ont maintenant augmenté pour correspondre au niveau des prix multifamiliaux considérablement élevés pour les appartements en dehors des six grandes régions métropolitaines. Le taux de capitalisation pour les deux types d’actifs est lié à 5,0 % au T2 2021.
Les anciens du parc de maisons mobiles étaient habitués à des taux de plafonnement de l’ordre de 10 %, de sorte que les prix actuels ont doublé depuis cette époque. Cela donne du crédit à la stratégie consistant à être dans le bon actif immobilier au bon moment et à ne rien faire… laisser le marché faire le gros du travail. Les propriétaires de parcs de maisons mobiles ont certainement apprécié cet avantage inattendu de ce type d’actif jusque-là négligé.
Type de consommateur
C’est la troisième surprise. Les acheteurs institutionnels (comme les grands fonds de capital-investissement, les FPI et les compagnies d’assurance) ont augmenté leur appétit d’achat de plus de 76 % au cours de la récente période de deux ans par rapport à 2017 à 2019. Les achats institutionnels ont représenté 23 % des transactions au cours des deux dernières années par rapport à à 13 % de 2017 à 2019.
Les acheteurs institutionnels ont préféré acheter en gros ce type d’actifs traditionnellement familial, les portefeuilles représentant 83 % du total.
Ce graphique RCA, publié le 31 août 2021, raconte l’histoire de ces trois mesures.
Les acheteurs institutionnels comprennent Equity Lifestyle Properties de Sam Zell, qui possède plus de 158 000 parcs de maisons mobiles. L’investisseur américain le plus célèbre, Warren Buffett, est également impliqué dans l’industrie de la maison préfabriquée. Il est propriétaire de Clayton Homes, le plus grand fabricant de maisons mobiles du pays. Berkshire Hathaway de Buffett est également derrière 21st Mortgage, un prêteur de premier plan pour les maisons mobiles, et Berkadia, une grande société de prêts hypothécaires qui inclut des parcs de maisons mobiles sur leur liste d’emprunteurs.
Blackstone est également profondément impliqué dans les parcs de maisons mobiles, avec un portefeuille de maisons préfabriquées évalué à des milliards. Notre société a investi auprès d’un opérateur de Denver, Rhett Trees, de Seneca Capital, qui a vendu un portefeuille antérieur à Blackstone et s’en est apparemment bien sorti. J’ai demandé à Rhett pourquoi il pense que le secteur de la maison préfabriquée est si chaud en ce moment.
« Je pense qu’il y a une raison simple pour laquelle nous assistons à cette demande institutionnelle inextinguible pour cette classe d’actifs. C’est vraiment l’opportunité de cumul d’une vie en raison de plusieurs avantages thématiques : fragmentation de la propriété ; restriction de l’approvisionnement; réduire les coûts grâce aux économies d’échelle ; faibles exigences OpEx ; et l’utilisation efficace du capital grâce à l’élimination de la courbe en J (Jour 1 NOI) », a-t-il déclaré.
« L’énigme pour notre société reste de savoir si le propriétaire continuera à investir dans la communauté et les résidents après une transaction à faible taux de capitalisation », a expliqué Rhett. « Souvent, l’esprit de cette alliance entre le propriétaire et le résident est en conflit direct. Notre travail primordial est de garantir que toutes les parties gagnent, investisseurs et résidents, en fournissant les logements abordables les plus propres et les plus sûrs aux loyers du marché. »
Examinons quelques autres raisons pour lesquelles cela se produit.
Pourquoi cela arrive-t-il?
Je crois qu’il y a au moins une douzaine de facteurs indiquant l’augmentation fulgurante des investissements dans les parcs de maisons mobiles. J’ai écrit à ce sujet dans plusieurs articles de BiggerPockets, donc je vous laisse creuser plus profondément si vous le souhaitez !
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Pourquoi les acheteurs institutionnels se précipitent-ils dans cet espace
Les acheteurs institutionnels sont avides de rendement. Leurs investisseurs s’attendent à ce qu’ils trouvent des actifs dans lesquels investir, et la concurrence dans les multifamiliaux, les unifamiliaux et de nombreuses autres classes d’actifs est exagérée. Les marges extrêmement minces et le potentiel de perte incitent les grands investisseurs à se tourner vers de nouveaux types d’actifs.
Les investisseurs institutionnels recherchent la stabilité. Ils ne veulent pas de drame et beaucoup de valeur ajoutée qui conduisent à des rendements imprévisibles. La dernière décennie a vu la montée en puissance d’opérateurs professionnels de taille moyenne qui acquièrent des parcs de maisons mobiles familiales et les mettent à niveau avec des normes et un personnel qui en font des cibles pour les acquisitions institutionnelles.
Ces opérateurs professionnels peuvent dupliquer leurs efforts sur plusieurs, parfois des dizaines, d’actifs. Les acheteurs institutionnels veulent faire de gros chèques. Il n’y a pratiquement aucune possibilité de faire des chèques importants (des dizaines de millions) pour les parcs de maisons mobiles. Il y a très peu d’actifs de grande taille. L’achat de Sam Zell dans les Everglades était extrêmement rare.
Cela fait des acquisitions de portefeuille un choix naturel pour ce type d’actifs. Les acheteurs paient une prime de portefeuille pour cette opportunité, et l’opérateur professionnel qui l’a présentée, ainsi que ses investisseurs, peuvent en récolter les bénéfices.
Et après?
Il y aurait environ 43 000 parcs de maisons mobiles aux États-Unis. Nous pensons qu’environ 85 % d’entre eux sont détenus et exploités par des investisseurs familiaux. Il reste encore des années de piste à parcourir pour cette industrie passionnante. Mais il viendra un jour où les meilleurs parcs seront engloutis et de nouveaux opérateurs devront se battre pour ce qui reste. Avec la montée en puissance de nouveaux opérateurs et de capitaux institutionnels, ce jour pourrait arriver plus tôt que nous ne le souhaitons.
La règle d’or
Vous envisagez d’acheter un parc de mobil-homes ou d’y investir ? Si oui, je veux vous encourager à traiter avec vos locataires selon la règle d’or. Vous louerez souvent à une base de locataires moins bien informés et moins aisés dans la plupart des cas. Il est de votre responsabilité de les traiter avec équité et de faire de leur parc un meilleur endroit où vivre pendant que la propriété est sous votre propriété.
C’est une bonne pratique commerciale, mais ce n’est pas de cela que je parle. Je parle de la raison pour laquelle vous et moi sommes vivants sur cette planète : pour en faire un endroit meilleur. En tant qu’exploitant de parc de maisons mobiles ou en tant que personne qui investit dans un parc de maisons mobiles, vous avez la possibilité d’améliorer ou de détériorer la vie des locataires.
Ce ne sont pas des « boîtes métalliques qui crachent de l’argent », comme je les ai entendues. C’est la maison d’enfance de quelqu’un, le refuge de quelqu’un d’autre, un endroit où ils créent les souvenirs que vous avez créés quand vous étiez enfant. Participons à la création de bons souvenirs tout en réalisant de gros profits en cours de route.